Revenda apartamento menos de 3 anos de posse. Compra e venda apartamentos. Apartamentos para venda

Como é sabido, a receita da venda de apartamentos por pessoas físicas sujeitas a imposto de renda pessoal – um imposto sobre o rendimento das pessoas. Quando compra e venda no território da Federação Russa, é em todos os casos devem ser pagos para o orçamento russo, mesmo se a transação cidadãos de outros países comprometidos.

Se refere ao âmbito de operações legais é tão diverso e saturado, que podem ser descritos de vários volumes única impressionante. Este mesmo artigo prossegue um objectivo muito mais estreito: revelar algumas características dos cidadãos a venda de apartamentos, se a propriedade permanece em sua posse menos de três anos.

De um ponto de vista legal, o período de antecedência aquisição de casa antes da venda do princípio devido a diferente avaliação da base tributária. um tal precedente é peculiar à legislação russa. Nos EUA, por exemplo, uma tal operação não é tributada em tudo (não esta uma das razões entrou em erupção em 2007, a crise imobiliária?), Europa Ocidental, ao contrário, mostra uma abordagem mais dura. O Código Tributário é a sua reivindicação. 17.1 Art. 217 potencialmente isentos de imposto de renda a grande maioria dos russos – Os proprietários de imóveis que estão tão por três anos ou mais.

No entanto, pelo menos o mesmo comprimento do código fiscal propriedade (Art. 208 p. 1, pp. 5) garantiu situação legal quando uma venda de apartamentos está sujeita a tributação. Menos de 3 anos de propriedade implica duas alternativas para determinar o montante do imposto de renda (PIT), ambos – à taxa de 13% na venda de apartamentos, que será considerado mais tarde. Aliás, em França, o imposto recebido muito mais duras. Há, na venda de apartamentos no ano após a sua compra de tais receitas para o orçamento será de um terço de seu valor.

A razão econômica para a diferenciação

Por que o Estado demonstra uma abordagem muito diferente na determinação da base de tributação, tendo o indicador de tais aparentemente não económica marco, tais como a posse? Por que as autoridades fiscais tomado como um período de referência de três anos?

É muito mais rentável para o proprietário do apartamento, se isso não fosse suficiente, esperar por mais de três anos, e, em seguida, vai vender para comprar um novo, deixando todo o dinheiro para si mesmo. De fato, o "clássico" porque o proprietário faz. Mas em outro pensa especulador imobiliário. Para ele, a compra e venda de apartamentos – negócio. Através do código fiscal do Estado russo não só restringe a rentabilidade de tais especulações, mas também manter um registro, ao mesmo tempo atrair orçamento fundos.

opções fiscais

"Curto Prazo" proprietário tem o direito de escolher, o mais vantajoso para ele ser tributado sobre o imposto de renda (PIT) venda do apartamento. Menos de 3 anos de propriedade – o prazo legal define duas maneiras de definir a base do imposto nesta situação. Como já mencionado, a taxa de imposto em ambos os casos é de 13%.

A primeira opção seria sujeito ao imposto de renda líquida do proprietário como a diferença entre o preço de compra eo preço de venda. Por exemplo, o proprietário comprou o apartamento por US $ 1,4 milhões. Esfregue., E vendido por US $ 1,9 milhões. Rub. O lucro líquido do proprietário de 0,5 milhões. esfregar desde que esta venda do apartamento. Menos de 3 anos de propriedade – uma circunstância que reduz o lucro no montante do imposto (1900-1400) * 13% = 65 mil rublos ..

Na segunda concretização, se o apartamento tem na propriedade gratuitamente, a base fiscal é o seu preço de venda diminuiu 1 milhão. Rublos (Art. 220 par. 1, pp. 1 do Código Tributário). Russian Federal Carta Imposto sobre Serviços № ED-4-3 / 13578 a partir de 2013/07/25, os codifica o procedimento de determinação do montante de uma dedução da base de cálculo do lucro líquido.

Suponha que as receitas provenientes da venda de apartamentos ascendeu a 1,7 milhões. Rublos. O proprietário, que a vendeu, deve pagar para o valor do orçamento (1700 – 1000) * 13% = 91 mil rublos ..

Outra dedução opção da base tributária

Em situações em que o proprietário tem investido em suas instalações de reparação de mais de 1 milhão. Esfregue., A compra e venda do apartamento para ele pode ser acompanhado por outros meios de reduzir a base tributária. De acordo com o Art. 220 do Código Tributário, ele tem o direito de reduzir o montante dos rendimentos recebidos nas despesas realmente efectuadas e documentadas.

O que provoca uma "optimização fiscal" ilegal

Infelizmente, acontece que os proprietários de apartamentos em conluio com os corretores de imóveis e compradores deliberadamente subestimar seu preço de mercado, muitas vezes ilegalmente "otimizar" as deduções fiscais. O que isto significa para os Dodgers? autoridades fiscais, determinar se subvalorização tem o direito a um tribunal para quebrar o negócio – para voltar ao proprietário do apartamento. Além disso, notário adequada tem o direito de recusar-se a registrar um contrato de venda.

Residente – non-resident

As alíquotas acima são válidos para os residentes, ou seja, para pessoas que vivem no território da Rússia por 183 dias por ano. A maioria absoluta entre eles constituem os cidadãos da Rússia.

Por outro lado, manter e alienar bens como apartamentos e são não-residentes – estrangeiros e cidadãos russos que vivem principalmente no exterior. Para eles, a venda de apartamentos é tributado a uma taxa mais elevada, mais de duas vezes maior: 30%. E para os não residentes do período de três anos o código tributário não é sequer mencionado. Dizer mais, não importa quantas vezes eles não pertencem a uma casa: três anos ou quinze ou vinte anos, a alíquota permanece inalterada. Digamos, o apartamento foi comprado por 5,0 milhões. Rub., Em seguida, vendeu-a para um não-residente para 6,5 milhões. Rub. Neste caso, o montante do imposto de renda (PIT), que deve ser pago para o orçamento de um não residente, será (6.500-5.000) * 30% = 450 mil rublos ..

O tempo de aquisição da propriedade

Como podemos ver, por um período de posse é determinada pela magnitude do imposto devido, quando há um apartamento para venda. Menos de 3 anos de propriedade não são definidos como três anos civis, assim como os 36 meses começando com uma data definitiva. Que circunstâncias determinado pelo tempo de aquisição de direitos de propriedade? No caso em que é adquirido por meio de privatização, a assinatura de um termo de doação, venda, troca, aluguel como compensação para a casa demolida, o momento da ocorrência de referência deste direito é a data do certificado de propriedade de registro.

O ponto de partida para a aquisição dos direitos do beneficiário da herança é a morte do testador. Proprietário habitação cooperativa pode chamar-se um mestre nisso apenas no dia do pagamento final da unidade.

Assim, a venda do apartamento como uma transação é sempre proporcional ao tempo de ocorrência de propriedade.

Esclarecimento: não é apenas sobre o apartamento

Pelos apartamentos, sobre a aplicação do imposto sobre a renda dos indivíduos, quando são vendidos equiparado como casas de campo, casas de jardim, moradias, terrenos para construção, salas nos apartamentos, o último – única todo (prazo legal), ou seja, ter um número, por exemplo: №1 apartamento quarto №7. Entende-se que a compra e venda de apartamentos – norma legal. Toda a taxa de imposto imobiliário acima aplicável, já mencionado por nós.

Mas se o quarto não é registrado, cada um sob o seu próprio número, é bem possível que, conforme descrito abaixo. Por exemplo, no apartamento 4 quartos, cada um deles tem um indivíduo. Em seguida, eles venderam todos os seus quartos, cada uma com aproximadamente 1,0 milhões. Rublos. A autoridade fiscal indica que, em tal situação, o valor de todos os apartamentos são somados para determinar o preço total de vendas. Neste caso, a venda de apartamentos estarão sujeitos a imposto de renda pessoal como segue: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mil rublos .. Cada vendedor irá pagar imposto de renda como ¼ do valor total do acumulado 390: 4 = 97,5 mil rublos ..

Encontrar um apartamento para comprar – um problema?

Pesquisa 'direito' para comprar um apartamento – problemático. À primeira vista, o mercado imobiliário está cheio de propostas oferecem variedade. No entanto, se você realmente começar a chamar as pessoas, que deu classificados, em seguida, muito em breve você vai encontrar: eles não estão com pressa para ligar para o número da casa, onde o apartamento está localizado. Isso significa que você tem uma conversa com os intermediários do mercado da habitação, isto é, com os corretores de imóveis. Os compradores se interessaram por está vendendo apartamentos dos proprietários. Mas é justificado?

Por um lado, é claro, também, que o mercado imobiliário está estruturado, e não são profissionais. Isto pode proteger as pessoas que cometem a transação, a partir de esquemas ilegais que possam levar a sua posterior retirada. Claro que, para essa segurança vai ter que pagar o mediador – a agência imobiliária. Aqui estão alguns exemplos de preços para a "paz de espírito": examine a legalidade da transação – a partir de 10 mil Esfregue;.. registro de direitos de propriedade à habitação – .. 15 mil rublos, "a chave na mão negócio" – de 20 mil rublos .. De fato, há algum sentido que as pessoas diária não está associado com o lado legal da transação refere-se aos corretores de imóveis.

pesquisa independente apartamento

No entanto, uma categoria específica de alfabetização jurídica dos cidadãos ainda atraídos pela oportunidade de economizar dinheiro, fazer o negócio sem serviços de corretores de imóveis. Apartamentos à venda pelos proprietários dos mais raros no mercado, deve ser procurado. A maneira mais fácil de chamar a atenção para a compra de apartamentos no mercado primário, ou seja, a partir do construtor. Ao mesmo tempo, a fim de evitar mal-entendidos, devemos primeiro saber em que classe de propriedade imóvel em construção ou casa construída: VIP-, klassik- ou classe econômica. Isto pode ser determinado pelo método de entrega (chave na mão ou sob samootdelku), a área de apartamentos que abrigam estoque, de acordo com a predominância de apartamentos multi-sala na mesma. Descubra o que os desenvolvedores estão construindo habitações em sua cidade. Informe-se sobre a sua reputação e "histórico".

Apartamentos à venda pelos proprietários do mercado imobiliário secundário, como já mencionado, é mais raro. Mas os entusiastas acham que ele não perder o coração: antes de encontrar centenas de vezes entrar e atualizar sítio de informações Avito, na maioria das vezes em uma busca leva alguns dias, comprar os jornais com anúncios "sob a linha" chamar número de anúncios e os proprietários são …

No entanto, nem o fato de que "o localizador de sucesso" home compradores com juros não pagar a mais o seu proprietário sobre o preço do montante que teria levado para o corretor de imóveis mercado. Não é segredo que os proprietários de apartamentos costumam superestimar o seu preço. No entanto, para a "clientes reais" venda secundária de apartamentos – também diploma turco.

Se nós decidimos comprar um apartamento na cidade "estrangeiro", o povo cautelosos nestas circunstâncias preferem agir somente através de um intermediário, mas não por si mesmo. Enquanto minimiza a probabilidade de possíveis "surpresas".

ação legal na compra de um apartamento

Transferiu a ênfase para rever as especificidades do Código Tributário, tendo em conta a residência, taxa de imposto concessional, líquido de imposto sobre a venda do apartamento, em um formalidades puramente legais do negócio.

Vamos começar com a compra de um apartamento, porque é o primeiro beneficiário etapa. Por sua parte inclui três bloco de ação.

Inicialmente, o comprador verifica os documentos e Vendedor deverá assinar o contrato preliminar.

Em seguida, (se a transação ocorre no mercado secundário) assinou um contrato de alienação. No caso em que o processo de compra de um apartamento em um edifício novo (mercado primário) assinatura sujeita a relatório de aceitação (talvez em vez – um acordo preliminar, que regula o depósito de investimento, construção compartilhada, construção em base share).

A última etapa – a inscrição estadual da transação. é essencial para o comprador cuidadosamente realizar todas essas etapas. Com atenção especial merecem os casos quando fez venda urgente de apartamentos.

sinais de fraude

Fraudadores geralmente tentam tornar o processo de venda do vão, tentando esconder detalhes importantes. Se estes eventos começam a acontecer, eo vendedor está tentando apressá-lo, não hesite em interromper bruscamente a cooperação e dizer-lhe: "Goodbye" – ele irá protegê-lo dos custos.

Como você sabe, o dinheiro gosta de silêncio. Leia atentamente o contrato de venda original, um notário registrado. Mesmo se você já deduzido sua compra amostra projecto de tratado e venda do apartamento. Ser vigilante – particularmente em relação ao texto final impresso pelo notário.

acordo preliminar

Na primeira fase, o comprador especifica o preço em primeiro lugar, e, em seguida, examina a integridade do pacote de vendas de documentos. O comprador deve comentário enviado tehharakteristiku (forma №7), o registo dos inquilinos no apartamento, um documento que concede o direito de propriedade a ele (o contrato de venda, de privatização, doações).

Em detalhe, o pacote de documentos para a compra ser concluída com os seguintes documentos:

– declaração sobre a inscrição estadual de apartamentos;

– o contrato de venda (por isso são determinados por cronometrar a venda de um apartamento);

– documenta BTI – explicação e um plano faseado do apartamento;

– cópia do documento de passaporte do requerente;

– Recibo de pagamento.

Vamos começar a partir do mercado secundário. Devemos prestar especial atenção para a possibilidade no futuro de várias situações problemáticas. Este refere-se ao seguinte esclarecimento das circunstâncias:

– se a vender a propriedade sob prisão;

– São todos os herdeiros do pré-tomada vai – para venda consentimento;

– Não violou os direitos das pessoas que vivem no apartamento.

No mercado primário de promotor imobiliário fez a venda do apartamento. Que documentos são necessários neste caso? Preste atenção ao cronograma de construção, quando o apartamento prazo previsto em operação. Ao mesmo tempo, não deve haver nenhuma diferença significativa com o grau de prontidão do objeto para a entrega. Informe-se sobre a reputação do negócio da organização-construtor, está lá "na sua consciência" prolongada. Outros documentos controlados que mostram:

– inscrição estadual do contrato de arrendamento de um terreno para construção (possivelmente posse dela);

– o desenvolvedor o direito de construir;

– um acordo sobre a captação de recursos, o contrato de investimento;

– o plano dos apartamentos.

Para um melhor entendimento com o vendedor, é desejável para obter dele um confiável detalhes de contato (ou seja, on-line), bem como por via oral negociar com ele datas provisórias de apartamentos venda, dado o sem pressa, o desempenho de todos os seus estágios de qualidade.

contrato de alienação ou um ato de recepção e transmissão como a segunda etapa da compra de um apartamento

Só depois de um teste qualitativo preliminar pode ser tomada na segunda fase da compra: a assinatura do contrato de compra. Não importa se o presente notário no momento da assinatura do tratado, no entanto, requer necessariamente um ato de aceitação e transferência ou alienação do contrato, assinado na primeira fase.

Chamamos a sua atenção ao detalhe técnico: o contrato de alienação especifica o preço de venda de um apartamento, ele é – um componente para o cálculo da base fiscal – o imposto de renda pessoal sobre a venda do apartamento.

A data de transferência real do apartamento – de natureza contratual, pode (por acordo entre o vendedor eo comprador) a ser selecionado, alternativamente:

– como o momento da assinatura do contrato de venda;

– correlacionada com a inscrição estadual;

– a aquisição de certificado de título para o apartamento.

conclusão

análise do mercado imobiliário russo revela algumas tendências positivas. Isso é notado e reconhecido a sua inteligência, em particular Universidade Professor. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. Em primeiro lugar, os resultados tangíveis da política estadual de controle de preços.

No longo prazo, há uma estabilização gradual dos preços com orientação ao seu nível pré-crise, realmente custar-justificada. Em suma, há uma tendência à estagnação (ou seja, a flutuação de preços em torno da média de +/- 2,5%). Na avaliação de apartamentos afeta uma taxa de câmbio estável: já está familiarizado, que os seus preços eram "rublo". Em grande parte ativa da hipoteca mercado imobiliário. Por exemplo, em 2012 a população de empréstimos hipotecários no valor de mais de 1,0 trilhões de dólares. busílis.

No entanto, para além deste é certamente um impulso positivo para a segurança do mercado imobiliário, deve-se notar os riscos associados com a compra de um apartamento, sem intermediários. Muitas vezes, não-profissionais não conhecem as nuances de certos compra e venda do apartamento. No vocabulário de especialistas tais transações são referidos como "vulnerável". Tendo em vista a importância crítica do cumprimento dos aspectos legais da compra e venda é altamente recomendável entrar em contato com um especialista em imóveis. Se ele está vendendo um apartamento, a menos de 3 anos de permanecer na propriedade, qualquer outra compra e venda de habitação, cuidados de especialistas de pagamento estará trabalhando em várias ordens de magnitude menor do que o risco de perda direta.