Atribuição de apartamentos no prédio novo – o que é? Prós e contras de aquisição de novas moradias nos termos do contrato de cessão

Um dos métodos mais populares de investir no mercado imobiliário – a atribuição de apartamentos em edifícios novos. O que é – não entende todo mundo, e muitas vezes um novato não quer mexer com ele. Segundo as estatísticas, cerca de um quinto de todas as casas em construção é vendido ao abrigo deste regime. Quais são as principais vantagens e desvantagens dessas transações? O que o comprador está em risco?

Atribuição de apartamentos em edifícios novos: o que é?

Atribuição – um contrato para a transferência dos direitos de propriedade a um terceiro. A transação é possível até a data da comissão estadual, onde ainda não existe documentos de título para as instalações em um prédio. Um investidor que comprou uma casa em um novo prédio em uma empresa de construção transfere seus direitos de propriedade outras pessoas singulares para uma taxa. Normalmente, o investidor recebe a transação de 10 a 90 de retorno% sobre o dinheiro investido em novos edifícios. Novo participante da construção compartilhada também transferidos os direitos e obrigações antes do desenvolvedor.

A atribuição de direitos de propriedade de um apartamento no novo edifício pode ser realizada de duas maneiras:

• De acordo com o controle de acordo (vendedor paga dívida para o desenvolvedor e os fundos do comprador, a transação pode ser realizada várias vezes com um aspecto do imobiliário);
• Sob um contrato preliminar (não sujeita a inscrição estadual, estabelece o direito do vendedor eo comprador para realizar a transação no futuro).

Desembolso ocorre por mútuo acordo.

Como vender um apartamento no edifício em missão: Fases

cessão do contrato passa por quatro estágios de processamento:

1. Verificar a documentação do desenvolvedor:

• charter da empresa;
• Contrato de Sociedade;
• certificado de inscrição estadual e registrados no Serviço da Receita Federal;
• permite para a construção;
• declaração de projeto;
• documentos confirmando financiamento.

2. O vendedor informa sobre a intenção de vender a propriedade para o desenvolvedor e, em seguida, deve obter o consentimento dele por escrito, bem como os documentos que confirmam a ausência de obrigações financeiras para com a empresa. exigem também uma autorização autenticada do cônjuge para vender a propriedade, resolução de uma instituição de crédito (se habitação adquirido sobre a hipoteca), um extracto do registo de um espaço de vida. O comprador deve obter o consentimento autenticada do cônjuge e tomar para o banco e o contrato de hipoteca para o fornecimento de crédito à habitação (com uma hipoteca).

3. Manter-se um acordo de cedência. Torná-lo possível ter o desenvolvedor no escritório imobiliário ou um advogado.

4. Há uma transferência de inscrição estadual do contrato na divisão Rosreestra.

É possível atribuição de hipoteca

A atual legislação russa estipula que a atribuição da hipoteca e apartamentos em um novo edifício possível. Para este fim, o vendedor precisa obter o consentimento por escrito da instituição de crédito, uma vez que transfere as suas obrigações financeiras para o comprador na íntegra. Assim, o comprador se compromete a cumprir todas as condições do contrato de empréstimo. Nesta fase, você precisa examinar cuidadosamente o contrato de crédito hipotecário, como o banco tem o direito de fazer alterações em seu próprio país.

impostos

De acordo com o Código Tributário, após a atribuição ocorreu em um prédio de apartamentos, um imposto de 13% deve ser pago pelo vendedor. A dedução é feita a partir da quantidade de lucro – a diferença entre as receitas e o custo original da habitação. Para este fim, o vendedor deve apresentar ao Departamento de Declaração de Inspecção Tributária na forma 3NDFL.

Por exemplo, se o apartamento é comprado por 1000000, e vendido sob o acordo para a transferência de 2000000, o montante da dedução fiscal será de 130.000.

Se o comprador quer obter uma dedução fiscal para a compra de imóveis, ele deve pedir ao vendedor um recibo para o pagamento de impostos.

Os extras

Tanto o vendedor quanto o benefício comprador após a atribuição é feita no prédio. Quais são esses benefícios?

O vendedor faz um lucro com a venda. Além disso, o seu tamanho pode ser significativamente superior à quantidade originalmente investido.

Benefícios para o cliente:

• Baixo custo em comparação com uma habitação pronta.
• A possibilidade de planejamento individual.
• Compra apartamento legalmente limpo.

contras

Apesar do fato de que a transferência de direitos para o apartamento em um novo prédio – um dos negócios mais populares no mercado imobiliário, ainda é arriscado. Entre os principais riscos de lançamento:

• A falência da empresa de construção.
• Cancelamento do contrato de cessão.
• venda dual.
• Vendedor não notifica o desenvolvedor da atribuição.

Vamos agora considerar estes pontos em mais detalhes.

falência empresa de construção

Durante o período, contado a partir do momento da inscrição estadual do PO para a assinatura do ato de transferência da casa em operação, os titulares de juros pode transferir os seus direitos à propriedade. A principal razão para a atribuição é uma violação da desenvolvedora de padrões de qualidade e o adiamento repetida da construção. Normalmente, essas circunstâncias são devido à falência do desenvolvedor do planejado.

Depois dos titulares de juros iniciais dará o direito à habitação no novo edifício, a responsabilidade perante o novo membro do OP serão suportados exclusivamente desenvolvedor. Se o desenvolvedor viola os POs e não cumprir as suas obrigações, a rescisão do contrato de cessão não é possível. titulares de juros novas estão vindo litígios já diretamente com o desenvolvedor.

participantes iniciais na construção podem ser responsáveis para o construtor do contrato, somente quando ele assume a fiança. Lida com a garantia são extremamente raros.

Cancelamento do contrato de cessão

Atribuição para comprar um apartamento em um novo edifício não deve contrariar as normas da legislação existente e o contrato de participação na construção conjunta. contrato de cessão pode ser reconhecida como nula e sem efeito nas seguintes situações:

• titulares de juros iniciais não cumpriu com obrigações financeiras para com o desenvolvedor eo banco.
• Sem o consentimento escrito foi obtido a partir da empresa de construção.
• Recebemos autorização por escrito do banco se habitação adquirido com a assistência de crédito.

Na presença de pelo menos um dos itens acima do contrato de cessão é inválido. De acordo com o artigo 390 do Código Civil, a responsabilidade pela celebração de um contrato inválido recai inteiramente sobre o DDU participante originais. Ele é obrigado a pagar o dinheiro transferido para ele, e para pagar juros e reembolsar defraudado imobiliários perdas investidores.

venda dupla

Em 2011, uma resolução foi aprovada segundo a qual todos os pedidos estão sujeitos a inscrição estadual obrigatória. Infelizmente, a legislação da Rússia no domínio da construção participativa está longe de ser perfeito. Em particular, há um risco de dobrar as vendas na atribuição de apartamentos em edifícios em construção.

Na prática, muitas vezes há casos em que os vendedores inescrupulosos celebrado um acordo com a atribuição de vários clientes simultaneamente. Isso acontece porque são contratos preliminares de venda, o registro de que Rosreestra não é um pré-requisito. Titularidade reconhecida judicialmente com o cessionário que assinou primeiro um contrato com o vendedor. Transferir dinheiro para o vendedor deve ser somente após a inscrição estadual do PO.

O vendedor não notificar o desenvolvedor

O vendedor deve obter o consentimento por escrito do desenvolvedor para vender o apartamento. Caso contrário, os novos titulares de juros vai sofrer perdas relacionadas a este risco, incluindo a incapacidade de recuperar das perdas construtor até o cancelamento do OP.

Por exemplo, se os novos titulares de juros nos tribunais quer recuperar com a construção de uma penalidade pelo atraso na colocação em funcionamento, ele será negado.

Contestando o contrato em tribunal

Por decisão do Tribunal de pessoas físicas e jurídicas podem ser considerada insolvente ou falida. Neste caso, todas as operações relativas à questão da compra e aquisição de bens imóveis são reconhecidos vazio em dois casos:

• Quando o contrato de venda especificado deliberadamente preço subestimado.
• A operação foi realizada em menos de 12 meses antes do início do julgamento em falência.

Na prática judicial, há casos em que as mesmas premissas é vendido sob atribuição do contrato várias vezes. Posteriormente, a construção de um novo participante paga o imóvel adquirido. titulares de juros iniciais inicia o processo de falência, e é revogada a transação. Assim, os novos detentores do capital não é apenas sem a habitação cobiçado, mas sem o dinheiro gasto com o apartamento.

atribuição de um único centro

Na região de São Petersburgo e Leningrado há uma agência especializada – a atribuição United Center. Apartamentos no edifício mais atraente para potenciais compradores, ao invés de segundas residências. Além disso, a atribuição – um processo bastante complicado e demorado que exige um conhecimento exacto da legislação.

especialistas do Centro têm uma vasta experiência em transações de contratos de cessão. A agência também tem seu próprio banco de dados de propriedades comprovadas que praticamente garante a pureza legal de transações.

Um dos mais arriscado, mas a forma mais acessível de aquisição de imóveis – atribuição de apartamentos em edifícios novos. Que tipo de negócio? Sob uma atribuição refere-se à transferência de registo de direitos de propriedade da construção participante compartilhado para um terceiro. Este tipo de operação tem vantagens inegáveis, mas muitas desvantagens. Para evitar problemas com o imóvel no futuro, deve confiar suporte a transações de advogados qualificados. Na Rússia há apenas uma agência especializada responsável de tais assuntos – United Center Atribuições.