abordagem comparativa. Métodos para determinar o valor dos imóveis

Na prática mundial na área de trabalho de avaliação de imóveis usados três abordagens:

• comparativa ou mercado;
• caro;
• rentáveis.

A escolha do método depende do objeto de avaliação e a situação real, que se desenvolveu em torno de um determinado tipo de imóveis. No entanto, o método mais fiável ainda é considerado uma abordagem comparativa na determinação do valor de avaliação.

princípios básicos de avaliação comparativa

abordagem comparativa – um conjunto de técnicas para determinar o valor de mercado do imóvel. propriedade estimada em comparação com objetos semelhantes.

A base de cálculo com base nos seguintes princípios:

• Oferta e demanda. Estes dois indicadores estão inseparavelmente ligados, um número limitado de propostas levanta uma demanda específica, e, inversamente, quanto mais ofertas, a menos demanda.
• Substituição. Nem o comprador não pagar um preço mais elevado se a propriedade com propriedades semelhantes valem menos.

O conceito de valor de mercado é quase idêntico ao conceito de preço de equilíbrio. O preço de equilíbrio – é um conjunto de características quantitativas e fatores de preços que determinam a oferta ea demanda para o projeto, que é comparado.

Os principais critérios de selecção dos valores comparáveis para determinar o valor dos imóveis

Elementos que são tidos em conta na análise comparativa, um número grande, e sua combinação é quase igual ao infinito. Portanto, ao analisar limitado a um determinado número de factores que têm um impacto direto sobre os preços.

comparando elementos. como um direito

Quaisquer ônus ou servidão levar a uma diminuição do custo do objeto estimado. Ou seja, qualquer restrição ao direito de propriedade – é reduzir os preços. Se o objeto é estimado em comparação com objetos comparáveis não tem as desvantagens, o preço, pelo contrário, aumenta.

Para disponibilidade de servidões terra – não é o único fator de step-down. Na avaliação do valor é muito importante, transfere a propriedade da terra ou o direito de arrendar, uso permanente. As duas últimas regras se aplicam a diminuir fatores. É muito importante, se a terra tem certas limitações para lidar mais com isso.

condições de venda

Tais condições são tidos em conta, se o objeto avaliado realmente tem as características distintivas da venda.

A fatores redução incluem falência, isto é, o vendedor com pressa para fazer uma transação de compra e venda, uma vez que o tempo de exposição do mercado imobiliário objeto é certamente reduzida em comparação com objetos semelhantes.

A avaliação da influência significativa e comunicações relacionadas, parcerias, mas para avaliar esses riscos é difícil.

Se o comprador eo vendedor estão relacionadas as relações de arrendamento, e está prevista para a conclusão do contrato de venda entre eles, a fim de economizar em pagamentos de impostos, é claro, o custo estimado será baixo. Motivação neste caso, um – como as partes para a transação são conectados por outras relações não-mercantis, portanto, o vendedor realmente dá ao comprador. Tal situação, se a transação será sobre os termos da opção.

Para aumentar o valor de avaliação de imóveis residenciais pode trazer a perspectiva de receber subsídios estatais para o desenvolvimento de infra-estrutura. O tamanho do alegado crédito preferencial é determinado a partir da diferença entre empréstimos subsidiados e mercado.

condições de mercado

Ao lado negativo pode ser usado se houver uma diferença significativa entre o preço de mercado de propriedades e especialista semelhantes.

Alterando a funcionalidade também pode ser tomado em consideração na avaliação, como o impacto sobre a oferta ea demanda.

Site imobiliário local

fatores físicos (por terra)

abordagem comparativa na avaliação de terras envolve características encontro da propriedade do objeto:

• tamanho;
• moldar;
• geologia;
• topografia;
• nível de preparação, isto é, se limpou vegetação terrestre, se as irregularidades são eliminadas;
• indicadores de qualidade de solo.

O mais digno de nota é a presença ou ausência de colinas ou pistas, formações rochosas ou valas. Significativamente, alguma capacidade de carga da terra, a sua força, na presença de água do solo. É muito importante, se não houver informações sobre a possível ocorrência de minerais. Se a informação for confirmada, a terra vai ser obrigado a ter um peso no futuro.

características gerais do objeto a ser avaliado

abordagem de comparação de mercado – o estudo das características que aumentam o custo das instalações. Estes incluem:

• o tamanho de um edifício ou instalações;
• arranha-céus;
• ea área a presença de instalações auxiliares;
• altura do teto.

Importante é o material de que construiu o edifício, mais moderno e mais confiável é, quanto maior o valor da propriedade. Por último, mas não menos importante, o custo ea aparência geral do edifício, a presença de reparação e entrada fácil. Se a entrada do pátio, ele vai ser um fator passo-down.

Falta de manutenção – é uma ocasião para alterar o relatório de avaliação. Este cálculo é feito sobre o valor dos custos de reparação ou trabalho de restauração, tendo em conta os benefícios derivados de investimentos empregados na construção ou reparação.

forças econômicas

abordagem comparativa no mercado imobiliário – é levando em conta possíveis poupanças em recursos energéticos durante a operação. O aumento constante do custo dos serviços públicos faz as pessoas pensar constantemente sobre a economia ea utilização de fontes alternativas de energia.

Em particular, este fator é importante, se o objeto é adquirido para posterior locação. Quanto maior a proporção de renda para as despesas, que serão usadas para a operação do edifício ou sala, quanto menor o tamanho do retorno de capital no lucro líquido do aluguel de imóveis.

Esta categoria aplica-se a medir a presença ou ausência de metros, seja para minimizar eventos de perda de calor são realizadas.

outros indicadores

Avaliação envolve a consideração da presença ou ausência de elementos de serviço. O exemplo mais simples – se há um elevador na casa ou não. A presença de uma ausência completa ou parcial de comunicação, o mais ligado ao sistema local. Se muitas deficiências, a correção é realizada para baixo. Estimativa dos imóveis é realizada ainda para uma variedade de indicadores.

As etapas de assentamento

Todos os cálculos são baseados em uma abordagem comparativa de informações de código aberto sobre a realizada recentemente com um transações imobiliárias semelhantes.

etapas de avaliação:

1. Um estudo de propostas similares no segmento imobiliário específico, identificando comparables que foram vendidos recentemente.
2. As informações coletadas são analisadas individualmente e cada frase é comparada com a estimativa de imóveis.
3. características de isolamento de preços, alterações ao relatório de avaliação.

Reconciliação de preços ajustados e estimativa do valor final da abordagem comparativa.

Vantagens abordagem comparativa

Em primeiro lugar, o método torna possível para refletir a opinião única de compradores e vendedores típicos.

Avaliação é reflectida nos preços correntes, tendo em conta as mudanças nas condições financeiras, e até mesmo a inflação. Avaliação é sempre estaticamente ligado à terra.

Para avaliar a propriedade específica, não é necessário para aprender tudo do mercado imobiliário, mas apenas objetos semelhantes. A técnica é muito simples, com resultados confiáveis.

… e desvantagens

• É muito difícil estabelecer o preço real.
• completa dependência da atividade e estabilidade do mercado imobiliário.
• A complexidade da harmonização de dados, onde os objetos semelhantes diferem consideravelmente em termos de vendas.

em conclusão

A essência da abordagem comparativa na avaliação de imóveis entender tanto o comprador eo vendedor. A técnica permite que as partes para explorar o mercado imobiliário e certifique-se de que eles não sejam perdidos. A avaliação pode ser baseada em transações já concluídas ou oferece outros vendedores. Em qualquer caso, o método comparativo – um sistematizar e comparação dos dados de propriedades semelhantes. A principal coisa que a seleção de itens semelhantes para comparação levou em conta os factores especiais ou incomuns, como a ameaça de apreensão de garantia, mudanças em leis e regulamentos a nível local, ou o não cumprimento do contrato de empréstimo, a presença de elementos de compulsão.