Atribuição de direitos a um apartamento. Atribuição de propriedade de um apartamento

A atribuição de um apartamento é permitida para qualquer tipo de transação: sob um contrato de investimento ou co-investimento, bem como um contrato de venda anteriormente concluído e outros. A atribuição de direitos a um apartamento é possível mesmo com empréstimos hipotecários. Os compradores para este tipo de transação podem ser qualquer indivíduo ou organização.

Este tipo de acordo ocorre com mais frequência no estágio de construção de uma nova casa. Assim, a atribuição de direitos a um apartamento é uma transação, pelo que a parte original (o vendedor) atribui à outra parte (o comprador) todos os direitos e possíveis obrigações que o vendedor tem contra o terceiro. O terceiro é, na maioria das vezes, o desenvolvedor. A transação torna-se admissível somente se não houver nenhuma cláusula no contrato que a cessão do direito de reivindicar um apartamento é proibida.

Esta transação no idioma legal é chamada de cessão. A pessoa que é o vendedor é chamada de cedente, e o comprador é o cessionário.

Quem está interessado nisso?

Na maioria das vezes na conclusão de tais contratos, os compradores comuns estão interessados, já que às vezes a venda de apartamentos na casa de interesse já está concluída. E simplesmente não há outra maneira de adquiri-lo em um determinado local.

Por que os vendedores estão prontos para atribuir seus direitos? Em regra, os motivos são diferentes, tocando apenas alguns.

Por que o apartamento é vendido por cessão de direitos?

É muito importante descobrir o verdadeiro motivo que levou o vendedor a lidar com esse acordo. A resposta a esta pergunta depende diretamente de quão arriscado será esse acordo. Por exemplo, a venda de um apartamento pode ocorrer porque o vendedor não pode (ou não quer) pagar o custo de seus metros quadrados para o desenvolvedor. Neste caso, é necessário descobrir o valor da dívida atual diretamente do desenvolvedor, bem como os termos de seu reembolso.

Mas muitos vendedores de objetos residenciais não acabados tendem a concluir um acordo de cessão em conexão com certas circunstâncias da vida. Em particular, o vendedor pode obter uma herança e não precisa mais de uma casa ou recebeu uma oferta financeira mais lucrativa.

Vistas básicas

No momento, os tipos mais frequentes de direitos são:

• Atribuição com base num acordo de participação no capital próprio;
• Atribuição de direitos, com base em um contrato de venda preliminar.

Algumas sutilezas legais

Uma transação para a transferência de direitos, com base em um acordo sobre a participação no capital, só pode ser concluída até que os documentos de transferência sejam assinados para o objeto da transação. Ao mesmo tempo, um apartamento pode ser atribuído um número ilimitado de vezes.

Importante importância: o contrato principal e o contrato de cessão devem ser registrados.

Ao concluir um contrato para a segunda opção, o comprador recebe o direito legal de fazer demandas para concluir com ele a transação principal para a venda de um objeto residencial no futuro. E também exigir o cumprimento dos termos e prazos, mas não tem o direito de exigir a transferência de propriedade do próprio apartamento.

Isto é devido às sutilezas legais do contrato preliminar. Segundo ele, o vendedor e o comprador não fazem uma transação de compra, mas apenas assumem a responsabilidade de realizá-la no futuro. No caso de a pré-venda concluída ser cancelada, o comprador não terá direito a receber o apartamento, mesmo que o valor total do custo tenha sido pago. O retorno do dinheiro gasto só será possível no processo judicial.

A atribuição de direitos é possível a partir da data em que ocorreu a assinatura do contrato preliminar de venda e antes da data de assinatura do contrato principal pelas partes.

Atribuição de direitos em hipotecas

A atribuição de direitos a um apartamento para empréstimos hipotecários também é um tipo bastante comum de tal transação. De acordo com a legislação vigente, o proprietário (credor) da habitação tem o direito total, se o contrato de hipoteca não for proibido, transfira seus direitos para o apartamento para outra pessoa.

Mas, decidindo concluir essa transação, deve-se lembrar que a cessão de direitos não pode ser feita sem acordo com o banco que atua como credor. Ao mesmo tempo, os termos do contrato de cessão são apresentados pelo próprio banco e podem ser alterados. Muitas vezes, o credor não mantém as condições de crédito para o novo proprietário do apartamento.

Aquisição de um apartamento sob contrato de cessão

Comprar um apartamento na atribuição de direitos só é possível durante a construção do objeto. O período de conclusão possível da transação é regulado pelo artigo 11 da Lei Federal-214 e estabelece que a cessão de direitos de demanda é permitida a partir do momento do registro do contrato de participação no capital até o momento em que as partes assinaram o ato de transferência para o canteiro de obras.

Lembre-se de que, se o certificado de aceitação do apartamento estiver assinado, o contrato de cessão do direito a um apartamento não pode ser concluído. A mudança de propriedade neste caso só pode ser realizada concluindo uma transação na compra e venda de uma instalação residencial ou por outras formas previstas pela legislação vigente.

Mas até que o ato seja assinado, o acionista tem o pleno direito de concluir uma cessão. Um ponto muito importante: o vendedor pode entrar em acordos sobre a atribuição de direitos simultaneamente com vários compradores potenciais. Isto é possível se o apartamento tiver mais de dois quartos. Tais ações do vendedor por esta lei não são proibidas.

Os principais pontos do contrato

Todas as principais disposições são reguladas pelo Código Civil da Federação Russa.

1. O contrato não pode ser concluído oralmente e é sempre feito por escrito. O vendedor tem o direito de concluir essa transação apenas se não contradizer o contrato principal concluído anteriormente com o desenvolvedor. Muitas vezes, os próprios desenvolvedores incluem uma cláusula no contrato principal, que afirma claramente que, ao concluir uma cessão, é necessário obter seu consentimento para transferir direitos para outros cessionários. Se não houver tal item, o comprador ainda deve garantir que o vendedor tenha notificado (por escrito) o construtor da empresa que uma transação de cessão de direitos para o objeto em construção foi concluída. Caso contrário, após a conclusão da construção, a habitação pode ser transferida para o proprietário anterior.

2. Devido ao fato de que o contrato de participação no patrimônio passa pelo registro obrigatório, o contrato de cessão deve ser submetido ao mesmo procedimento. No caso de um acordo de participação no capital não ter passado o registro do estado, então, no futuro, o desenvolvedor tem todos os motivos para recusar o cessionário em suas reivindicações.

3. Após a aprovação do contrato pelo procedimento de registro estadual, o comprador aceita todos os direitos e obrigações constantes do contrato principal. E traz todos os riscos possíveis.

4. Ao concluir uma transação de cessão na fase de liquidação entre as partes, o uso de células bancárias é praticado e o vendedor só poderá retirar fundos após a reedição de todos os documentos necessários.

5. Além das assinaturas de ambas as partes, os documentos são assinados pelo desenvolvedor. Os papéis são sempre certificados com um selo azul, indicando que a transação é conduzida com o consentimento do desenvolvedor.

Pacote de documentos para a transação

Após a assinatura do acordo de cessão de direitos, o comprador deve ter o seguinte pacote de documentos:

– o contrato principal ou a sua cópia notarial, nos termos da qual a cessão foi feita;

– documentos que confirmam os acordos entre as partes originais do contrato;

– um ato de transferência dos documentos acima;

– consentimento para uma concessão da outra parte;

– contrato original.

Atribuição de direitos de apartamento: imposto a pagar

De acordo com o Código Tributário (artigo 220, parágrafo 1), a cessão é tributada, que deve ser paga pelo investidor inicial. O montante sujeito a tributação é calculado com base no valor total da transação e não pode ser calculado como a diferença entre o valor do investimento e o tamanho da cessão.

Muitas vezes, há uma situação em que as obrigações financeiras para o estado do comprador original se deslocam para os ombros da pessoa a quem a cessão de propriedade do apartamento foi efetuada . Normalmente, as partes concordam em dividir igualmente esses custos financeiros.

O direito de transação de atribuição tem muitas sutilezas. Portanto, antes de assinar qualquer documento, é altamente recomendável consultar um advogado especializado em transações imobiliárias.