Venda de terras agrícolas. contrato de venda de amostra

Terras aptas para o cultivo de alimentos necessários em termos de culturas, são considerados alvos estratégicos em todos os países. Na Rússia, que, embora considerado como a maior parte do seu território "zona da agricultura arriscado", apropriada para a agricultura terra em abundância, e como qualquer recurso útil, eles estão sob o escrutínio do Estado.

Terra para a agricultura como um objecto da transacção

Durante perestroika, quando houve quase uma mudança completa do quadro jurídico no país, o Estado perdeu seu status como o único proprietário da terra. Adotado 1991/04/25, o Código Terra da RSFSR e as emendas à Constituição de 1978 indivíduos de possuir um número ilimitado de sites para diferentes necessidades. Assim foi estabelecida a moratória sobre a venda de terras agrícolas por um período de 10 anos, no caso da sua recepção livre, e 5 anos da data da compra para uma taxa.

No entanto, com a adoção em 1993 da Constituição de todas as restrições foram levantadas, e os sites tornaram-se participantes plenos turnover civil.

Código Terra da Federação Russa (LC RF) no artigo 11.1 define as áreas como parte da área da superfície da terra, as fronteiras do que são definidas e registradas em uma lei específica. Além disso, eles estão imóveis, divisíveis, não consumíveis, coisas transferíveis que têm uma característica específica na forma de estatuto jurídico (categoria), que é definido de acordo com o propósito de terra.

Entre os listados na lei das categorias de terras utilizadas para as necessidades da produção agrícola, são, em primeiro lugar, devido à sua importância especial para o Estado. Na Parte 1 do artigo 77º do RF LC Estes incluem os seguintes itens:

• Áreas situadas fora dos assentamentos e destinados a atividade agrícola – (. Fazendas, armazenamento de grãos e assim por diante) que plantam colheitas, gado, feno, bem como para a colocação de instalações relevantes.
• Áreas em que você pode se envolver em agricultura, mas em outras categorias – liquidação terra e não-florestais terras de fundo florestal.

Todos os itens descritos em sua composição são heterogêneos, e destinados à venda após seus tipos podem incluir:

Peças de terras agrícolas

terras agrícolas áreas que têm prioridade no uso para a produção agrícola	terras não agrícolas áreas com objetos "auxiliar"
As terras aráveis (território para o plantio de culturas)	estradas internas
plantas perenes plantação de alimentos (pomares, vinhas, etc.).	plantas florestais para proteger contra efeitos prejudiciais porção (fogo, ventos quentes e assim por diante).
Depósitos – terra, anteriormente utilizado como um campo arado, mas deixou em repouso para se recuperar propriedades férteis	Terreno para edifícios permanentes ou sazonais, estruturas e equipamentos, que são destinados para o armazenamento e transformação de produtos agrícolas
ceifa	objectos aquáticos – reservatórios naturais ou sintéticos fechado (lagoas, carreira corte água)
	Comunicações, incluindo recuperação

Independentemente da composição e as proporções de terra, sua venda será sujeito a regras especiais, certa RF Código de Terras e da Lei Federal № 101-FZ (adiante – a Lei de volume de negócios). No entanto, existem algumas características de compra e venda de terras agrícolas com a inclusão significativa de terra auxiliar. Em particular, a sua composição, condições de ocorrência e uma maior utilização deve ser incluído no texto do tratado.

Restrições sobre a venda de terrenos

áreas de circulação Civil é realizada tendo em conta as restrições impostas pela Civil, Código de Terras e outras leis. Sob-los a compreender as condições, a proibição de que restringir o proprietário no momento da alienação da propriedade (servidão, hipoteca, gestão fiduciária, arrendamento, etc.).

De acordo com as normas da Lei de volume de negócios, compra e venda de terras agrícolas tem as seguintes limitações:

1. Muitos não são transferidas para a propriedade de estrangeiros (pessoas ou empresas), os apátridas, bem como empresas russas, se a sua quota de capital autorizado de propriedade estrangeira de mais de 50%.
2. Áreas não podem ser vendidos com uma alteração posterior da categoria (destino). Neste caso, após a transação tem permissão para alterar a utilização autorizada de terra. Por exemplo, as zonas para cortar relva pode ser convertido em pastagens.
3. De acordo com o artigo 4 da parte de trás, de propriedade de uma entidade (pessoa ou empresa) pode ser definida única área – de 10 a 100% do número total de áreas nas fronteiras dos municípios. Mais limitações específicas definir regulamentos regionais.

direito de preferência para aquisição de terrenos

Artigo 8 da Lei define o principal obstáculo à livre circulação de terras – a prioridade da região para a compra de terras quando é vendido. Dada a importância estratégica da área e a comida, as limitações de uma ordem especial de alienação, bastante razoável.

A essência dos direitos de preferência é que o vendedor com a intenção de entrar em no futuro contrato de venda local, é obrigado por escrito para fornecer as seguintes informações:

• o valor da terra e da vida assentamentos entre as partes (não mais de 90 dias);
• área do objecto e q hectare. metros;
• Localização (endereço) parte das informações de registo cadastral;
• cadastral número (condicional) da terra;
• informações sobre o vendedor, incluindo detalhes de contato.

A notificação não precisa inserir as informações sobre o cliente. A lei exige uma notação sobre a alienação de sua própria vontade. Além disso, este documento não implica qualquer obrigação de vender.

A notificação é transmitida para o escritório ou autoridade enviou uma carta com uma lista de anexos. Nos seguintes notas e documentos pertinentes será a principal evidência em disputas judiciais sobre a validade do contrato de venda.

Se o órgão executivo (departamento, ministério, departamento) região se recusa a comprar, o vendedor com aviso adequado, a venda de terras agrícolas terra deve ser mantido por 1 ano. Mas a decisão sobre a compra de terras pode ser positivo. Neste caso, começar a agir leis regionais artigo que prevê procedimentos específicos para o aviso de vendedor (aviso prévio, ordem ou regulamento) e registro do contrato de venda e compra posterior.

Por exemplo, a venda de terras agrícolas na região de Moscou com base no n.º 3 do artigo 10.º da Lei número 75/2004-OZ da cidade de 2004/12/06, a ser realizada no prazo de 60 dias após a adopção do corpo municipal sobre aquisição de terras.

Além dos direitos da região ou município, a legislação russa dá uma vantagem e outros:

1. Inquilino no item 8 do artigo 22 do Código Terra da Federação Russa tem o direito de comprar o terreno arrendado da propriedade estatal da terra na frente de todas as outras pessoas interessadas.
2. Quando o proprietário de falência – Organização para a Agricultura – proprietário de terras vizinhas têm o direito de preferência dos seus bens.

O cumprimento das condições de compra preferenciais necessários. Em caso de violação, a compra e venda de terras agrícolas não pode ocorrer ou ser invalidado no tribunal.

A oferta para a venda de terras: Amostra

Normas artigos № 101-FZ desenvolvidos a nível regional, através da emissão de leis separadas. Por exemplo, a venda de terras agrícolas em Ivanovo regulado pela Lei № 31-OZ de 08 de maio de 2008 "Na parte de trás da terra na região de Ivanovo." Em outras regiões a situação na alienação desses objetos estão incluídos nas leis gerais como um capítulo ou seção separada.

O mesmo é verdade em relação a notificação da venda futura do site. Na maioria das regiões, são convidados a enviar uma carta de uma forma livre, especificando que todas as informações necessárias. Mas, em algumas regiões do modelo aprovado pelo órgão executivo. Por exemplo, no aviso de Nizhny Novgorod Região têm de cumprir com o Anexo № 1 a Decisão do Governo № 453-r datado de 13 de março de 2012

Caminhos para a transação para aquisição de parte

Tratado, como um fato legal, aparece como resultado de seus procedimentos de conclusão entre partes independentes (comprador e vendedor), que é chegar a acordo sobre todas as condições. No entanto, é necessário celebrar um acordo e para as seguintes condições:

1. Formação de terra.

Venda de terras agrícolas só pode ser feita em relação a determinados sites individuais, o que significa que eles passam pelo processo de levantamento (o estabelecimento e consolidação das fronteiras no chão) eo registo cadastral de acordo com a Lei Federal № 221-FZ, de 24.07.2007

2. A notificação do poder executivo na região e / ou área do desejo de vender o terreno sobre as condições concretas e obter deles a resposta apropriada.

3. A obtenção do consentimento de terceiros para venda, expressa por escrito. As leis atuais prevêem os seguintes tipos deles:

• Consentimento do cônjuge do proprietário para venda (n.º 3 do artigo 35.º do Código da Família).
• O consentimento do administrador temporário, a assembleia de credores ou a pessoa que presta segurança financeira (artigos 64, 82 e 101 da Lei Federal № 127-FZ, de 26.10.2002 'On Insolvência').
• Consentimento do proprietário (explorações individuais, agrícolas) áreas vizinhas se o mesmo local é o vendedor em um estado de falência na fase de processo de falência.

A lista acima de condições é aberta, como a necessidade de certas ações para a conclusão do contrato de venda depende de muitos fatores, incluindo o próprio site, a sua localização, o titular do direito, o método de exclusão.

Por exemplo, quando re-venda de nenhum trabalho de pesquisa é necessária, como o objecto do contrato que já colocou sobre a contabilização apropriada. Notificação de autoridades da intenção de vender é necessário somente se o vendedor é um particular.

condições essenciais

As disposições do artigo 432 do Código Civil (Code civil), determina-se que antes da conclusão real da operação e transferência da propriedade e dinheiro as partes devem concordar com as seguintes condições:

1. Objecto do contrato – uma descrição completa da terra para diferenciá-lo dos outros. A prática tem desenvolvido um conjunto de informações que devem ser especificados no contrato:

• número de cadastro;
• endereço (localização);
• hectare de área ou quadrado. metros;
• categoria eo uso permitido.

2. O preço da terra expropriada – a expressão material da obrigação de pagar o vendedor em conformidade com os termos de contrato de venda. Ele pode ser especificado como para todo o território como um todo, e por unidade de área. As partes são livres para escolher o tamanho do preço, mas não pode alterá-la arbitrariamente.

Na ausência destes área de vendas condições contrato não será assinado, mas a própria disposição de sua propriedade na outra pessoa só não vai acontecer.

Os direitos e obrigações do vendedor do terreno

Terreno para venda de terras agrícolas significa não só a definição do objeto e o preço, mas também uma regulação completa das ações das partes (vendedor e comprador) sobre a transferência, aceitação e pagamento da propriedade, bem como o documento de registo subsequente Rosreestra.

Direitos e obrigações do proprietário determinado pela legislação aplicável da Federação Russa, e são os seguintes:

1. Os deveres e direitos dos Vendedor.

1.1. Fornecendo todas as informações disponíveis sobre carga (restrições) parte, a qualidade e as perspectivas para o uso pretendido. Esta informação:

• de permissão para realizar tipos específicos de agricultura (vinhas, dispositivo, a criação do objecto, etc.);
• a presença de estações vizinhas que tenham qualquer efeito sobre a parcela adquirida;
• propriedades qualitativas da terra, que afectem a utilização e custo;
• outros dados que poderiam de alguma forma alterar a decisão do comprador para adquirir.

Os direitos à terra pode ser limitada ao estabelecimento, a nível regional, requisitos específicos para o uso e modo de gestão e estar ligada à protecção dos animais e mundos de plantas, conservação do solo, habitat de espécies raras de animais ou aves, rotas de migração natural, e assim por diante.

Os proprietários de terra não pode saber sobre todas as restrições, mas deve especificar no contrato são aqueles que são conhecidos.

1.2. Transferência de terras.

Segundo esta disposição refere-se a ações do vendedor em fato e de direito durante a introdução do comprador da propriedade da terra. E não quis dizer o significado literal de "concessão" e que está incorporado na palavra é a lei.

De acordo com o parágrafo 1 do artigo 224 do Código Civil, qualquer item é considerado a ser concedido após a admissão direta para a posse do comprador. Esta última pode ser expressa como uma porção da propriedade de libertação do vendedor ou a cessação da agricultura.

Obrigação de transferência é feita na forma de um documento especial – o ato de transferência e aceitação assinado pelas partes contratantes e só então ser considerada cumprida.

2. O direito básico do vendedor é a capacidade de exigir o pagamento atempado de terra sob os termos do contrato de venda. Se a propriedade é alienado autoridade executiva, ele pode:

• monitorar a segurança e uso do site;
• requerem o uso pretendido do imóvel, bem como o cumprimento de outras obrigações no uso do território.

Direitos e obrigações do comprador do terreno

As disposições sobre as acções e recursos do comprador, como regra, são semelhantes no que diz respeito ao vendedor. Além disso, este pode não ser capaz de exercer as suas funções sem as acções correspondentes do comprador. Geralmente eles podem ser divididos em 2 grupos:

1. obrigações básicas.

1.1. valor em dinheiro de terra na quantidade, termos e procedimentos estabelecidos pelo contrato de venda. Como regra geral, isto resulta na transferência de fundos para a conta no fim do pagamento integral.

1.2. As acções que visam a adopção da terra na posse real da terra e tornando o ato de recepção e transmissão.

O número de novas responsabilidades atribuídas ao comprador, é muito grande e geralmente inclui acordo para pagar imposto sobre a terra não é a partir da data da mudança de proprietário de terra nos registros das autoridades fiscais, ea partir da data da celebração do contrato de venda ou o início do uso real do objeto. Trata-se, como regra, obrigado a realizar e pagar o registro de transferência de direitos à terra nos órgãos Registrar russos.

Se o objeto de venda pelo proprietário atua como a autoridade, as outras responsabilidades podem ser transferidos para o comprador, incluindo:

• manutenção de software e melhoria do território adjacente, e vias de acesso;
• termos e procedimentos para o desenvolvimento da área de plantio;
• garantindo livre acesso dos representantes dos órgãos estaduais na área para fins de farm-verificação;
• preservação da pesquisa, marcadores da pesquisa;
• um determinado conjunto e do calendário de atividades para proteger e melhorar a condição da terra.

2. O comprador certo principal coisa atende obrigações do vendedor e é exigir a transferência atempada do terreno com a boa execução dos seus poderes de um proprietário:

• construção de edifícios e estruturas para fins agrícolas;
• utilizar para seus próprios propósitos minerais público, águas subterrâneas e corpos de água fechados;
• de irrigação, drenagem, recuperação de terras, dispositivo (lagoas e pedreiras regadas) lagoas.

Contratos de aquisição de terras não são vinculativas e são moldadas pelas regras gerais relativas à venda de imóveis. Mas não é proibido de usar os instrumentos, formas já existentes de contratos. Por exemplo, a ordem do RF Roskomzema 1-16 / 770 a partir de 1993/06/02 foi aprovado contrato de amostra para a venda de terras agrícolas. Atualmente, o documento é nulo, mas pode servir como referência para transações na alienação de terrenos.

disposições inválidas do contrato de venda

Parágrafo 2º do Artigo 37 do Código Terra RF lista as condições em que a venda de terras agrícolas será inválido:

1. O direito do vendedor ou qualquer outra pessoa para redimir o imóvel de volta à vontade, ou sob quaisquer circunstâncias. A presença de tal disposição é contrária à própria essência da propriedade.
2. novas restrições proprietário (o adquirente) para a possibilidade de novas encomendas obtidas propriedade. Por exemplo, a proibição de hipotecas, o plantio de determinadas culturas, leasing e assim por diante.
3. Vendedor libertação da terra de responsabilidade quando uma reivindicação e o direito à terra por parte de terceiros ou autoridades públicas. o dever de compensar o comprador por danos ou retirada de obstáculos à utilização de terras fornecidas pelo artigo 461 do Código Civil.
4. Descrição das ações do futuro proprietário, em alguma forma relacionados com a mudança de categoria de terra ou usá-lo para outros fins, ou seja, não para a agricultura.

Estabelecimento dessas restrições tem certo significado e eficácia. Por exemplo, graças a eles, exceto quando sob o disfarce de venda é um contrato de penhor. Dependendo da extensão e alcance da inclusão no acordo, a venda de terras agrícolas pode ser invalidada em parte ou na íntegra.

Maneiras de entrar em um contrato de venda

Tendo em conta a propriedade e estrutura assunto identifica o procedimento a seguir para a venda de terras agrícolas:

1. A aquisição de terras privadas para as regras de compra e venda versáteis fornecido § 7 do Capítulo 30 do Código Civil, artigos 30 e 38 do Código de Terras RF, o artigo 8º da Lei Federal № 101-FZ.
2. aquisição de local através de leilões (ou leilões). Geralmente este procedimento é realizado por ocasião da transferência de parcelas de propriedade pública. regras separadas estabelecendo especial venda de terras agrícolas por meio de leilões, estão ausentes, e as normas da Lei de volume de negócios referem-se às disposições relativas às normas do artigo 38-38,1 da RF LC.
3. Local inquilino aquisição. Com este método de compra é propriedade muito importante. Se a venda está sujeita a uma seção especial, a transação ocorre nas regras universais. Mas comprar a terra arrendada ao estado ou região, como resulta do n.º 4 do artigo 10 da Lei no volume de negócios, é possível de uma forma vantajosa, mas apenas na ausência de regulamentos fornecidos pelas autoridades estaduais ou municipais para fornecer terra em arrendamento.

O princípio da liberdade contratual aplica-se, em particular, e no caminho para a sua conclusão, o que torna possível dispor de terra não apenas para regras universais, mas por meio de leilões de terras privadas (leilões). Disposições da Lei no volume de negócios não permitem, obrigando cumprir a obrigação da autoridade de notificação do assunto da intenção de vender a terra.