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Como vender um apartamento por conta própria? Imposto para o apartamento vendido. Venda de imóveis, sem intermediários

Se as oportunidades de venda de imóveis sem intermediários? A fim de responder a esta pergunta, é necessário compreender as razões pelas quais os proprietários se voltando para ele. Recorrer aos serviços de agências, muitas pessoas acreditam erroneamente que ele assume total responsabilidade para o apartamento comprado com ele. Esta razão recurso a serviços de mediação não faz sentido. De acordo com a lei do contrato de venda é celebrado o comprador eo vendedor, e da Mesa da propriedade – um mediador. Ele não assume qualquer responsabilidade e obrigação. Com certeza está estipulado no contrato de serviço entre o cliente ea agência. Na melhor das hipóteses, ele pode representar os interesses do vendedor no processo.


Muitas pessoas usam os serviços de intermediários, a fim de evitar situações ou fraude imprevistas. Saber como vender um apartamento por conta própria, ou seja, as ameaças e sutileza em cada etapa da transação, podemos proteger-se melhor e fazer sem a ajuda da agência.

Realtor está fazendo o trabalho duro, por isso um alto honorários profissionais. Mas uma grande porcentagem de pessoas dispostas a fazer um esforço para economizar dinheiro, ainda usa os serviços de intermediários. Uma das razões – eles não sabem como vender o apartamento sem um corretor de imóveis. Depois de analisar todas as fases do processo de compra de um apartamento, você pode fazer com segurança, sem a mediação.

Primeiros passos: como avaliar, para vender o apartamento e arranjar uma visão

Como vender um apartamento por conta própria, e por onde começar? Antes que a transação é necessário percorrer as três primeiras etapas da venda de qualquer imóvel:

  1. Primeiro de tudo, você precisa configurar corretamente o preço do apartamento. Para isso, analisa os projectos de propriedade semelhante. Com a ajuda de jornais de publicidade, a Internet para encontrar os anúncios para a venda de apartamentos na mesma área da cidade, com parâmetros sobre semelhantes: estado, área, localização e outros. Você pode telefonar para algumas opções semelhantes e esclarecer todos os detalhes mais e perguntar quanto tempo o apartamento é vendido. Moldando o custo deve ser tido em conta que o comprador pode negociar. Normalmente, a negociação é até 5% dos preços desejados.
  2. Tendo estabelecido o custo aproximado de um apartamento, que deve atrair a atenção de um número crescente de potenciais compradores. É necessário colocar um anúncio em uma das publicações de publicidade populares, jornais de cortesia, postá-lo em uma página web e colar em quadros especiais com a informação. A publicidade deve conter brevemente todas as informações sobre o apartamento, e telefone de contato. Para que os potenciais compradores não chamar o tempo todo, você pode especificar um certo tempo para ligar. Os anúncios precisam ser atualizadas o mais rápido possível.
  3. Todos os vendedores, e especialmente as mulheres, que estão interessados em como vender o apartamento em si, conselhos úteis nesta fase. Para visitar os clientes devem ser tratados com cautela:
  • reunião para nomear durante o dia, é melhor em um dia;
  • estar na reunião, é desejável juntamente com alguém familiar;
  • remover os objetos de valor e dinheiro de lugares de destaque;
  • nunca mostram os documentos originais para o negócio, apenas fotocópias.

recibo do depósito

Não há necessidade de correr para remover os anúncios, de repente, um homem muda de idéia, eo vendedor vai perder um cliente em potencial. Depois de concordar em um preço, é necessário oferecer ao comprador para fazer um pré-pagamento. Aqueles que estão envolvidos em seu próprio negócio e aprende como vender o apartamento sem um corretor de imóveis, você precisa saber – legalmente este tempo pode ser organizado de diferentes formas: escrever o contrato de antecedência (recibo para o avanço) ou fazer um acordo preliminar sobre o avanço. Para maior comodidade e segurança na compra e venda é necessário fazer uma descrição completa das condições de objetos e de pagamento vendidas. Em seguida, em caso de falha da transação que o comprador será obrigado a reembolsar o imóvel e penalidades.

Como é o contrato de venda?

Um passo importante neste processo – é direito de fazer um contrato de venda, que deve estar pronto em 2-3 dias antes da hora programada da transação. Escolha a forma do documento: reconhecimento de firma ou de um simples escrito (PPF). Ambos os tipos de registro têm a mesma força legal. No entanto, aqueles que estão aprendendo a vender de forma independente um apartamento na hipoteca, você deve saber que, neste caso, sob a lei de forma contrato só deve ser executado por um notário.

Elaboração de contrato PPF – mais econômico e custa em torno de 50-70 dólares. Quando o documento de formulário autenticada notário também leva um percentual adicional do valor da venda. Naturalmente, o custo deste tipo de projeto vai custar muito mais caro, por isso você não deve precisar de escolher sem forma notarial de contrato e gastar o dinheiro extra.

PPD-contrato pode criar o seu próprio, ou procurar a ajuda de um advogado. Em qualquer caso, você precisa examinar cuidadosamente o contrato de venda de imóveis e verificar cuidadosamente cada um o seu ponto:

  • qualquer um que vende (nome e passaporte detalhes);
  • endereço e total conformidade com os parâmetros básicos prescritos na inquéritos contrato BTI – número f 11A e número de piano 22A;
  • condições de venda, o preço dos apartamentos e forma de pagamentos mútuos;
  • corretamente descrito no caderno de encargos do título;
  • tempo para o lançamento do apartamento e extrato dele as pessoas registadas, como regra, é de 14 dias.

Registro do contrato de venda

A maneira mais fácil e segura para a liquidação mútua – uma caixa de depósito. É aconselhável para abri-lo em um banco seguro, localizado em território neutro. Cofre irá garantir que o vendedor vai receber o dinheiro imediatamente após o registro de todos os documentos necessários.

Uma vez que o dinheiro é colocado em um banco de células, você precisa passar inscrição no Serviço Federal de Inscrição Estadual (FSGRKK) tem um contrato de venda de imóveis com as assinaturas e os seguintes documentos:

  • documento de título para o apartamento vendido (contrato de venda, certificado de herança, bem como qualquer outra prova dos direitos do proprietário);
  • apartamento passaporte cadastro obtido a partir peritos IPV;
  • uma cópia da conta financeira (AKC) no original ou um extracto da casa;
  • referência original № F 22A (opcional), e F № 11A (como requerido), obtido no IPV;
  • cópias dos passaportes de todos os partidos à transação;
  • para as mulheres que estudam a forma de vender o apartamento em si, você deve saber que é preciso o consentimento do marido, no apartamento, e para os homens – o consentimento de sua esposa;
  • se há crianças, em alguns casos, precisa de permissão da tutela;
  • quando o apartamento comum, os vizinhos precisam de uma renúncia (se eles são os proprietários dos outros quartos) ou a cidade (se o resto do quarto não é privatizada);
  • outros documentos a critério do oficial encarregado do registo (nascimento, morte, etc.).

Se o registrador para aceitar o documento, isso significa que tudo é até rapé. O oficial vai dar um recibo a aceitar os documentos e arranjar um tempo quando você precisa pegar. Como regra geral, documentos FSGRKK registrou uma média de duas semanas, em seguida, o comprador eo vendedor emitiu um documento registrada da venda. Ambos os lados precisam de verificar cuidadosamente o contrato final para erros e erros. Se tudo estiver bem, o vendedor, o comprador precisará obter a chave do cofre.

Por que você precisa do ato de transferência?

A liberação do apartamento tem lugar em conformidade com as modalidades previstas no contrato de venda. O ato de transferência – este é um importante documento elaborado durante a transação de qualquer forma. Ele elabora sobre o estado do apartamento. Às vezes, o contrato de venda substitui-lo, mas é melhor criar um documento separado. Você pode, é claro, para alcançar e acordos verbais, mas é razoável para se proteger. O ponto importante para os vendedores que estão aprendendo como vender o apartamento sem um corretor de imóveis: ainda não assinou a escritura de transferência para a condição física da propriedade corresponde ao vendedor (inundação, incêndio, roubo), e paga os utilitários.

Em alguns casos, o imposto é pago?

Todos os fornecedores interessados na questão de saber se a pagar um imposto para o apartamento vendido necessário. há questões importantes na legislação:

  • se uma pessoa está na posse de um apartamento tinha 3 anos ou mais, quando é vendido o proprietário é isento de tributação nos termos do parágrafo 17.1 do artigo 217 do Código Tributário, mas ainda obrigado a apresentar um nulo retorno de imposto;
  • quando o vendedor habitação propriedade em menos de 3 anos, é, de acordo com o parágrafo 1 do artigo 220 do Código Tributário, é obrigado a pagar imposto de 13% sobre o valor de cálculo do esquema onde o proprietário escolhe a seu critério.

Duas fórmulas para o cálculo do imposto:

  • Fórmula 1: o lucro para a venda de apartamentos de deduzir o custo de sua aquisição;
  • Fórmula 2: sobre o montante da venda de apartamentos para tirar um milhão de rublos.

Os envolvidos na questão "como vender um apartamento por conta própria", e não sabe todos os detalhes da legislação, algumas informações úteis à mão:

  1. Se o apartamento foi adquirido a um preço acima da venda atual, ou é melhor usar a primeira fórmula de cálculo, como o montante do imposto será negativo e, portanto, não paga nada. Por exemplo, o proprietário comprou há dois anos, o apartamento para 2 milhões de rublos., E agora é vendido por 1,8 milhões de rublos., Seguida por 1,8 milhões de rublos. – 2 milhões de rublos. = -0.2 milhões de rublos. – uma perda de imposto não é pago.
  2. Quando o apartamento foi quase livremente (por herança, donative), é razoável tomar uma segunda fórmula de cálculo.
  3. De acordo com o parágrafo 1 do artigo 229 do Código Tributário de apresentar uma declaração de imposto no local de registo dessa vendedor é necessário em qualquer caso, a 30 de Abril do ano seguinte ao ano após a venda. O imposto diferente de zero estimado deve ser pago até 15 de Julho.

Venda de apartamentos por procuração

Se não houver insuficiente processo demorado para a venda de habitação, muitas vezes elaborar uma procuração. Por exemplo, seria uma solução razoável quando vários proprietários possuir um imóvel. Casa à venda em tal caso é realizada da seguinte forma: todos os proprietários fazem para fora em uma pessoa menos ocupado todos os assuntos relacionados com a transação. Independentemente das razões para a elaboração de uma procuração tem um ponto muito importante: para evitar o problema e falta de moradia, é necessário definir claramente os poderes do administrador.

Muito sério e manter para abordar a procuração geral. Ele permite que o administrador para executar qualquer tipo de ofertas com a propriedade e descartá-la a seu critério, por exemplo, para vendê-lo e obter-se dinheiro. procuração geral é emitido por um notário somente após cuidadosa verificação do principal para saber como ele está ciente do propósito da assinatura de tal um importante tipo de documento.

Há ocasiões em que um cliente quer garantir e requer entrar em um contrato para confirmar o senhorio quantidade de pontos de venda. Em seguida, vender o apartamento por procuração só é possível após a declaração do diretor, escrito por um notário, sobre a validade da transação de venda.

Quando a necessidade de utilizar os serviços de um administrador não é mais atual, a procuração pode ser revogada, mesmo antes da data de sua expiração. Os dados sobre a revogação registado na base de informações da Câmara de dados Notários.

Apartamento em venda em que a criança vive

Quase toda família tem crianças. Portanto, para os pais-sellers pergunta muito relevante: "E, neste caso, ? Como vender o apartamento" Com uma criança a ser contada com, e em qualquer caso não infringe os seus interesses, ou a venda de bens é problemática. Eles estão assistindo a tutela. O procedimento da transação de venda é de dois tipos: a criança está registrado no apartamento ou o proprietário da quota de propriedade.

Nos termos do disposto no art. 26, 28 da juvenil Código Civil e filhos menores apenas com o consentimento dos representantes legais têm a oportunidade de fazer uma gama estritamente especificada de transações, incluindo aqueles onde a propriedade está envolvido. Vender uma casa em que um menor é registrada, mas não é o proprietário, é possível sem a autorização dos órgãos de tutela. As exceções são as crianças privadas de cuidados parentais ou sob tutela. Nesta situação, uma autorização especial é necessária para privativas serviços. Em qualquer caso, antes da venda de um apartamento, você precisa encontrar um novo local de residência da criança, porque as crianças no momento da alta na mesma localidade de uma vez, você deve se registrar no outro. Com esta nova habitação deve estar no mesmo ou uma área maior e com condições de vida similares. Se os direitos de menores não foram violados nada, não há problemas com a venda de apartamentos não será.

Se a criança – o proprietário do apartamento, então, o consentimento apropriado autoridades guarda e custódia é necessária. Isso deve cuidar de antecedência, antes da venda do imóvel. Deve contactar as organizações de tutela no local de registo de um filho menor e descobrir se ele está vendendo um apartamento, dependendo das características de cada caso possível. Se a transação é fornecido pela lei, então você precisa descobrir em que prazo estará pronto na autorização de comercialização, e para recolher os certificados necessários. Então, quando você faz um documento de compra e venda, o vendedor sem uma criança (se menor de 14 anos) ou com ele (quando ele tinha mais de 14 anos de idade) trata dos corpos de tutela e tutela para preencher e assinar o requerimento. O segundo guarda (cônjuge, mesmo se o casal se divorciou) também deve estar presente para dar o seu consentimento. Então, no dia marcado, você pode obter uma solução pronta.

casos excepcionais:

  • Se você pretende mudar de residência em conexão com movendo-se para outro local, a transação só é possível com a permissão da organização de custódia, eo valor recebido para o apartamento é transferido para a conta bancária de um menor. Os pais são dadas 3 meses a contar da data da venda para a compra de novas moradias e execução de uma ação semelhante na propriedade da criança. Caso contrário, as autoridades de tutela reservam o direito de cancelar o contrato de venda.
  • Quando você move para uma residência permanente no exterior deve apresentar a lista da organização de certos documentos de OVIR do Guardian.
  • Se você construir uma nova casa, em seguida, obter o consentimento da tutela, ele deve estar em fase final de construção. Menor precisa temporariamente um lugar para registar (amigos, parentes). Ao solicitar a permissão para organizações de tutela trouxe um contrato com a empresa de desenvolvimento, o que reflete a participação da criança.

Opções de venda de apartamentos privatizadas

O mais fácil de opção de venda de habitação privatizada – para vendê-lo em sua totalidade a um comprador, e lucro divididos de acordo com a proporção de cada. Também é possível que um dos proprietários resgatar todas as ações remanescentes de outros proprietários. É simples, e esquema de operação padrão. Mas muitas vezes o caso é que um dos proprietários se recusam a partir da venda. Como vender apartamento privatizada neste caso? Tudo depende de como a propriedade é dividida.

Se o apartamento é dividido em partes pelo medidor, primeiro você deve escrever um aviso autenticada de venda, especificando o tamanho desejado e o valor da sua área vendida, e enviá-lo por carta registada para o resto dos proprietários. De acordo com o art. 250 do Código Civil que eles têm a vantagem sobre outros compradores. Se dentro de 30 dias os outros proprietários não respondeu a aceitação ou rejeição da compra, o da arte. 250 do Código Civil, você pode tirar vantagem do seu direito de vender sua participação no apartamento conjunta para qualquer outra pessoa.

Quando o apartamento é dividido em percentagens, em seguida, vendê-lo a terceiros sem o desejo é impossível, mas você pode obter o dinheiro de forma voluntária ou involuntariamente para sua participação, ir a tribunal.

Se a habitação privatizada um filho menor tem uma quota, em seguida, vender o apartamento é possível, tendo corpos permissão tutela recebidos.

Venda de apartamento doados

O homem, que tem um certificado de doação, pode dispor da propriedade a seu critério. Se o proprietário quer vender o apartamento doado em que ele era o único proprietário, a venda tem lugar no esquema padrão geral. Depois de receber o dinheiro para a propriedade, o vendedor deve pagar o imposto. Como forma adequada e rentável para escolher a fórmula de imposto, nós consideramos acima.

Quando um presente é recebido a quota de apartamentos, que é dividido em porcentagem ou pelo medidor, o esquema de venda é semelhante ao discutido na secção "venda Possível do apartamento privatizadas."

Revenda apartamento na hipoteca

Apesar de alguns obstáculos que acompanham o negócio com a propriedade de hipoteca, para vender um apartamento no real hipoteca. Para realizar esta operação de várias maneiras:

  1. Prematuramente fechar o empréstimo, pagá-la com as suas poupanças, ou se o comprador concorda, devido aos avanços recebido dele.
  2. Você pode vender o apartamento sem o pagamento prévio de dívida de crédito. Para fazer isso, você deve escrever uma declaração para o banco e esperar pela aprovação. Ele pode recusar se a venda ocorre durante a vigência da moratória sobre o encerramento antecipado do empréstimo. Se o banco concorda, mas insiste sobre a sua participação na operação, em seguida, ele abriu duas caixas bancários: o primeiro comprador colocado o montante do reembolso do empréstimo, o segundo – a diferença restante. Depois de retirar a oneração de bens é feita a compra e venda. Neste caso, mesmo a venda do apartamento sem um corretor de imóveis teria que pagar ao banco uma taxa para abrir as células e apoio.
  3. Se o credor concorda com a venda sem o reembolso antes do empréstimo e não concordou em tomar parte na transação, é necessário entrar em uma compra e venda documento preliminar. Então, depois de ter pago o empréstimo recebido do dinheiro do comprador, o proprietário recebe um documento sobre o levantamento da proibição e vai para a Companies House. Além disso, o vendedor fecha o negócio em cartório.
  4. Você pode vender um apartamento junto com o crédito. O comprador deve apresentar ao Banco todos os documentos necessários confirmando sua solvência, e ele já tinha decidido a questão da versão de substituição do devedor. Se uma decisão positiva para reestruturar os direitos de propriedade, imóveis e é na hipoteca, eo vendedor recebe a diferença entre o valor dos apartamentos vendidos eo restante da dívida sem a participação do credor.

conclusão

Acontece que os apartamentos diferentes: privatizadas, aquele cuja proprietário – Uma criança, uma hipoteca, um presente – podem ser vendidos sem a ajuda de um corretor de imóveis, sabendo todas as etapas da transação, definindo o preço para obter uma soma de dinheiro. Ter uma idéia dos perigos e complexidades do processo e colocar o negócio um monte de tempo e esforço, você pode vender seu próprio apartamento.

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