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A propriedade comum de um edifício de apartamentos é o que? Manutenção e reparação da propriedade comum do edifício de apartamentos

As casas multifamiliares têm uma área significativa relacionada à propriedade comum. Qual é a especificidade de usá-lo? Como os cidadãos tomam decisões relacionadas à manutenção de uma propriedade comum?

O que se entende por propriedade comum na casa?

De acordo com os actos jurídicos adoptados na Federação Russa, a propriedade comum de um edifício de apartamentos é um recurso compartilhado de proprietários de apartamentos localizados em um objeto imobiliário. Os elementos básicos desta infra-estrutura podem ser representados em uma ampla gama. Como regra, estes são quartos que não incluem apartamentos, bem como:

– usado para a manutenção de várias instalações nas instalações da casa;

– escadarias;

– elevadores;

– corredores;

– sótãos;

– pavimentos técnicos e adegas;

– várias comunicações de engenharia;

– Telhados;

– estruturas que desempenham uma função protetora;

– vários tipos de equipamentos localizados em uma casa fora do apartamento;

– o terreno onde a casa está localizada, as plantas que são plantadas nela, os elementos de melhoria organizados nela.

Os actos normativos básicos que regem as relações jurídicas na esfera em consideração são o Código da Habitação, bem como a Decisão n. ° 491 de 13 de agosto de 2006. No caso geral, deve-se referir-se às disposições do Parlamento RF. Em termos de conteúdo das instalações relevantes, você precisa ler a resolução do governo já mencionada. A propriedade comum de um edifício de apartamentos é caracterizada por uma grande quantidade de nuances em termos de uso e manutenção.

Vamos estudá-los.

Características do uso de recursos comuns da casa

Os proprietários das respectivas instalações os utilizam de acordo com a legislação federal da Federação Russa. A mudança no valor da propriedade comum da casa é possível somente com o consentimento de todos os proprietários desta infra-estrutura. Além disso, é possível transferir as instalações relevantes para a propriedade de outras pessoas. O principal é que, na implementação de tais relações legais, o critério é cumprido – a propriedade comum dos proprietários de instalações em um prédio de apartamentos pode ser transferida para uso somente se este procedimento não violar os direitos e interesses de cidadãos e organizações.

Os lotes de terra onde as propriedades residenciais estão localizadas podem ser transferidos para um uso restrito para outras pessoas. Se, antes da adoção da legislação que regulamenta o uso de recursos comuns da casa, esses sites já foram utilizados por alguém, o acesso a eles não pode ser proibido. O novo ônus do objeto é estabelecido de acordo com o acordo entre os proprietários de apartamentos e a pessoa que vai usar o site. Possíveis disputas no âmbito dessas relações legais são resolvidas em tribunal.

Características do conteúdo de objetos domésticos comuns

Vamos agora estudar como a manutenção da propriedade comum em um prédio de apartamentos é realizada.

De acordo com as leis na esfera da lei de habitação da Federação Russa, os proprietários dos apartamentos cobrem os custos da solução conjunta do problema em questão. A parte desses custos atribuível a um proprietário particular é determinada com base na participação no bem comum de propriedade da pessoa. Mesmo que o proprietário do apartamento não viva nele, ele deve pagar uma taxa pela manutenção da propriedade comum no prédio de apartamentos. Se uma pessoa não usa um elevador, por exemplo, pelo motivo de morar no piso térreo, ele deve pagar o elemento relevante da infra-estrutura da instalação residencial.

Uma lista específica de atividades que compõem o conteúdo de recursos comuns na casa depende das características da instalação residencial particular, das condições climáticas em que se encontra. Em regra, eles incluem:

– inspecção periódica da propriedade, que é realizada por proprietários de apartamentos e outras pessoas responsáveis, a fim de identificar deficiências na estrutura das instalações relevantes;

– fornecer a funcionalidade dos sistemas de alimentação;

– limpeza e tratamento sanitário-higiênico das instalações, terra em que a casa está localizada;

– remoção de lixo e resíduos gerados como resultado do trabalho de empresas que utilizam várias instalações na casa;

– aplicação de medidas de protecção contra incêndios previstas pela legislação da Federação Russa;

– cuidar de plantas plantadas na terra que fica junto à casa;

– manutenção dos elementos de melhoria localizados no respectivo território;

– Realização de reparos atuais de objetos, sua preparação para operação em tal ou qual época;

– Implementação de medidas destinadas a melhorar a eficiência energética de um prédio residencial.

Pode-se notar que a lista de atividades que constituem a manutenção e o reparo da propriedade comum de um prédio de apartamentos não inclui:

– manutenção da funcionalidade das portas em apartamentos pertencentes a inquilinos – externos e internos, janelas;

– aquecimento de varandas;

– substituição de óculos;

– cuidar de terras que não fazem parte da propriedade comum, incluindo plantação nela.

Essas tarefas são resolvidas pelos proprietários dos apartamentos.

As principais atividades realizadas no âmbito da utilização de propriedades comuns incluem reparos. Pode ser atual e capital. Vamos estudar suas características.

Reparação de casas

O reparo é realizado de acordo com a decisão da reunião dos proprietários. A corrente é projetada para evitar o desgaste, além de manter a funcionalidade dos objetos em questão. Os reparos de capital de propriedade comum em um prédio de apartamentos incluem a substituição ou reconstrução de certos elementos da infra-estrutura dos aposentos. Também é produzido se o prazo de operação das instalações relevantes expirar.

O reparo atual (e também o capital) da propriedade comum em um prédio de apartamentos pode ser realizado por empresas de gestão, se este dever for estabelecido nelas por decisões dos proprietários. A participação nessas relações jurídicas é da competência exclusiva dos proprietários de apartamentos. Os inquilinos também estabelecem a manutenção e o cronograma de trabalhos de reparação de recursos comuns na casa.

Note-se que as empresas de gestão são obrigadas a realizar o trabalho atual e urgente necessário para manter a funcionalidade das instalações, mesmo que o contrato com os proprietários não contenha uma lista específica de trabalhos relevantes. Os proprietários de apartamentos com o objetivo de financiar essas atividades formam um fundo de reparação de capital para a propriedade comum de prédios de apartamentos. Consideremos sua especificidade.

O uso do fundo de fundos comuns de proprietários de apartamentos

O fundo em questão é colocado em uma conta especial. Ele abre em uma instituição de crédito e financeira que tem competência para realizar as transações relevantes. Os fundos monetários colocados em uma conta separada e de propriedade dos proprietários de apartamentos são usados, portanto, com a finalidade de revisar os recursos.

A formação do fundo correspondente é realizada à custa das contribuições dos residentes, bem como as penalidades acumuladas sobre esses montantes na forma prescrita por lei. Em alguns casos, também é possível ao banco cobrar juros por colocar dinheiro na conta em questão. O fundo de revisão está distribuído entre os proprietários de apartamentos em proporção ao valor de suas contribuições.

A propriedade desses fundos pertence ao proprietário de uma habitação particular. Se uma pessoa vende um apartamento, então seu comprador se torna também o proprietário de uma ação no fundo de reparo de capital. Vale a pena notar que os proprietários de fundos em uma conta separada não podem usá-los para outros fins, exceto para realizar a revisão dos recursos comuns na casa.

Vamos agora estudar como os eventos são realizados em que os proprietários estabelecem regras para manter a propriedade comum em um prédio de apartamentos. Trata-se das reuniões da assembleia geral de proprietários de apartamentos.

Reunião da assembleia geral de proprietários de apartamentos: as características do evento

A assembleia geral dos proprietários das instalações residenciais, de acordo com as leis no domínio do direito da habitação da Federação da Rússia – o corpo principal da gestão da casa. Na verdade, é simultaneamente uma reunião e, portanto, pode ser considerado como um evento. A reunião dos proprietários tem uma agenda e envolve a formação de uma lista de decisões tomadas através da votação.

A propriedade comum de um prédio de apartamentos é objetos que, de acordo com os resultados de uma reunião de proprietários de apartamentos, podem ser:

– reconstruído;

– complementado com edifícios económicos para vários fins;

– reparado – inclusive quando se utiliza o fundo de reparação de capital.

Na reunião da assembleia geral de proprietários de apartamentos, as decisões podem ser tomadas:

– na formação de um fundo de reparação de capital;

– sobre o montante da contribuição para as reparações de capital – em relação ao nível mínimo;

– na escolha de um cidadão que abrirá uma conta especial do fundo correspondente e realizará transações nesta conta;

– na seleção de um banco que atenderá transações financeiras relacionadas ao cálculo de proprietários de apartamentos com prestadores de serviços para a manutenção de recursos comuns;

– no recebimento da HOA, CC ou outra organização competente de empréstimos para revisão da casa;

– sobre a preparação de garantias para a implementação de tais transações financeiras;

– sobre o uso do terreno adjacente à casa;

– sobre a utilização de objetos incluídos nos recursos gerais da casa, por terceiros – por exemplo, para fins publicitários;

– sobre o empoderamento de pessoas envolvidas na assinatura de contratos de uso de instalações;

– sobre a introdução de sistemas de informação no âmbito da interação dos donos de apartamentos, bem como sobre a identificação de pessoas com direito a utilizar tais soluções tecnológicas;

– sobre o procedimento de financiamento dos custos associados ao estabelecimento de reuniões com a participação do CC, HOA ou outra organização competente;

– sobre a escolha dos mecanismos de gestão da casa;

– Sobre a necessidade de manutenção contínua da propriedade.

Estudaremos como as reuniões em questão podem ser realizadas.

Formulários e procedimentos para a realização de reuniões de proprietários de apartamentos

O evento em questão pode ser realizado:

– na forma de votação face a face – quando os donos estão presentes pessoalmente, discuta questões e tome decisões sobre elas;

– através da votação em falta de inquilinos – de acordo com o procedimento estabelecido pelos actos regulamentares e jurídicos da Federação Russa;

– de forma mista.

Os atos normativos legais da Federação Russa também estabeleceram o procedimento para a realização do evento em questão. Em primeiro lugar, a lei estabelece a frequência com que as reuniões devem ser realizadas, estabelecendo como os proprietários da casa usam a propriedade comum do prédio de apartamentos. Este é um critério muito significativo em termos de eficácia da gestão das instalações relevantes.

Assim, as reuniões em questão devem ser realizadas uma vez por ano, salvo indicação em contrário das normas locais estabelecidas pelos proprietários de apartamentos. Além da reunião principal dos proprietários, eventos extraordinários podem ser realizados, relacionados à discussão de vários aspectos da gestão da casa. Eles podem ser iniciados por qualquer cidadão entre os proprietários de apartamentos.

A reunião geral dos proprietários é reconhecida como legítima se o quórum for observado. De acordo com as leis habitacionais da Federação Russa, deve ser 50% do número total de votos. Se o quorum não for cumprido, outra reunião geral é realizada.

Se algum dos proprietários de apartamentos decidiu enviar uma pergunta, por exemplo, sobre como o atual reparo de propriedade comum em um prédio de apartamentos deve ser realizado, em uma ordem de emergência, ele deve informar outros inquilinos de sua iniciativa 10 dias antes da realização da reunião relevante . Uma pessoa deve enviar informações sobre o evento aos vizinhos por escrito ou enviar mensagens sobre a reunião de proprietários de apartamentos em stands especiais. Este documento deve conter:

– informações sobre o iniciador da reunião extraordinária dos proprietários;

– dados sobre a forma da reunião;

– data, local e hora do evento;

– os principais problemas na agenda da reunião dos proprietários;

– o procedimento para estudar os proprietários de apartamentos com informações que serão consideradas na reunião.

Os proprietários de apartamentos que tenham 10% dos votos ou mais em reuniões podem se candidatar ao CC ou HOA com um pedido para realizar uma reunião geral. Este recurso deve ser por escrito e incluir os itens da agenda. CC ou HOA no prazo de 45 dias após a recepção do documento relevante, mas o mais tardar 10 dias antes da reunião geral, deve informar o evento relevante dos inquilinos.

Tais iniciativas também podem ser relacionadas com a discussão das nuances que caracterizam a reparação de propriedades comuns em prédios de apartamentos ou, por exemplo, o uso de um fundo de reparo de capital. O iniciador da reunião relevante pode ser a própria empresa de gestão ou a parceria dos proprietários. Ao mesmo tempo, itens que normalmente são da competência da reunião de proprietários de apartamentos podem ser incluídos na agenda.

Consideremos agora como as decisões dos donos de habitação são aceitas.

Características da tomada de decisão nas reuniões dos proprietários

Como observamos acima, a implementação de atividades relacionadas à manutenção de recursos comuns na casa é realizada com base nos resultados da votação na reunião de proprietários de apartamentos. As decisões apropriadas são tomadas pelos proprietários no caso geral por maioria de votos, mas às vezes dois terços dos inquilinos são obrigados a suportar essa ou aquela questão.

Características da votação na reunião de proprietários de apartamentos

Será útil estudar como a votação é realizada em questões da agenda das reuniões relevantes. Por exemplo, no que diz respeito a procedimentos como a revisão da propriedade comum de prédios de apartamentos ou o uso de fundos que devem ser utilizados para fins apropriados. A votação em uma reunião de proprietários de apartamentos pode ser realizada pessoalmente ou através de um representante que atua com base em procuração. Cada proprietário tem uma série de votos proporcionais à sua participação na propriedade dos recursos totais da casa. As informações sobre as pessoas que participaram na votação são registradas nas atas da reunião dos proprietários de apartamentos.

Os resultados da votação no âmbito da reunião de proprietários de apartamentos são fixados em protocolos especiais, que são documentos oficiais. A sua preparação e aplicação das disposições nele contidas podem ter consequências jurídicas.

Registro dos resultados da reunião dos proprietários

Cópias dos protocolos pertinentes, deve ser apresentado pelo cidadão autorizado no Código Penal, o HOA ou qualquer outra organização competente no prazo de 10 dias após a reunião de proprietários de apartamentos. Por sua vez, o Código Penal, o HOA ou qualquer outra estrutura no prazo de 5 dias após o recebimento destes documentos deve enviar um relatório às autoridades reguladoras. Se os órgãos estaduais de dados obter 2 ou mais do tipo de fonte correspondente para 3 meses consecutivos, eles devem iniciar uma inspecção não programada das atividades dos cidadãos relacionadas com a gestão da casa. Por exemplo – se os inquilinos estão ativamente discutindo quais serviços sobre o conteúdo da propriedade comum das atividades prédio de apartamentos devem formar o conteúdo dos objetos relevantes, as autoridades nacionais competentes possam verificar a forma como legítima as ações dos cidadãos no âmbito da resolução de tais problemas.

Acta da reunião de proprietários de apartamentos não deve conter as decisões sobre questões que não estão incluídos nos iniciadores da agenda do evento. Sobre o resultado da reunião dos proprietários dos inquilinos de apartamentos estão informados no prazo de 10 dias após o registro do documento relevante. Como regra – por postar em suportes especiais. Protocolos, fixando-se o encontro de proprietários de apartamentos, são mantidos no lugar, que determinar os inquilinos. proprietários reuniões protocolos que regem a forma como deve ser usada propriedade comum de um prédio de apartamentos – uma fonte de padrões, obrigatório para todos os residentes, desde que as questões discutidas na agenda da reunião, estavam na competência do controle de casa.

As decisões tomadas pelos proprietários de apartamentos para a reunião pode ser objecto de recurso para os proprietários de imóveis no tribunal. Por exemplo, se alguém dos cidadãos não estão satisfeitos com a maneira pela qual o procedimento para as despesas de fundos para a reparação de propriedade comum de um prédio de apartamentos sem a sua participação, ou no caso em que ele votou contra e acredita que seus direitos foram violados. Requerer ao tribunal uma pessoa pode, no prazo de 6 meses a partir da data de familiarização com a decisão da reunião dos proprietários.

Assim, os proprietários totais em um prédio de apartamentos a ser usado nos interesses de cada inquilino. Ele tem o direito de expressá-los em pessoa – nas reuniões de proprietários de apartamentos ou os tribunais.